Amortizar capital es la vía más directa que tiene un hipotecado para pagar menos intereses: cada euro que devuelves antes de tiempo deja de generar intereses durante todos los meses que le quedaban al préstamo. Lo que no siempre está claro es cuánto se ahorra de verdad y qué comisión puede cobrarte el banco por adelantar ese dinero.
Qué consigues al amortizar: dos caminos distintos
Cuando entregas capital extraordinario hay dos formas de aplicar la operación, y no cuestan lo mismo:
- Reducir plazo: mantienes la cuota y el préstamo termina antes. Es la opción que más intereses elimina, porque borras cuotas completas.
- Reducir cuota: mantienes la fecha final y bajas el recibo mensual. Alivia la economía doméstica, pero el ahorro en intereses es menor.
Antes de firmar, pregunta siempre qué modalidad aplica el banco por defecto: muchas entidades reducen cuota si no dices lo contrario, y luego cambiarlo obliga a una novación.
La comisión: qué permite la Ley 5/2019
El artículo 23 de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, fija los topes de la compensación por amortización anticipada:
| Tipo de hipoteca | Supuesto | Comisión máxima |
|---|---|---|
| Fija | Primeros 10 años | 2% del capital reembolsado |
| Fija | Desde el año 11 | 1,5% del capital reembolsado |
| Variable | Primeros 3 años | 0,25% del capital reembolsado |
| Variable | Primeros 5 años | 0,15% del capital reembolsado |
| Variable | Desde el año 6 | Sin comisión |
Dos matices que la ley deja escritos y que conviene tener presentes. El primero: esos porcentajes son el límite máximo, pero la comisión nunca puede superar la pérdida financiera que sufra el prestamista, calculada por la diferencia entre el capital pendiente y el valor presente de mercado del préstamo. El segundo: en las hipotecas variables los dos supuestos son excluyentes entre sí, es decir, el contrato elige uno de los dos tramos, no los suma. La OCU resume las comisiones de cancelación con la misma lectura.
En la práctica, si tu hipoteca es variable y ya has pasado el quinto año, la amortización anticipada te sale sin comisión.
Ejemplo con números: 167.000 € a 25 años
Tomamos una hipoteca de 167.000 € a 25 años al 3,666% de TIN, que equivale al euríbor a 12 meses con un diferencial de +0,75% (el euríbor de agosto de 2026 cerró con una media del 2,916%, según Euribordiario). La cuota por el sistema de amortización francés es de 850,98 € y los intereses totales del préstamo, si no tocas nada, suman 88.294,79 €.
Imagina que a los cinco años, después de 60 cuotas, tienes un capital pendiente de 144.595,58 € y recibes 20.000 €. Esto es lo que pasa en cada escenario:
| Escenario | Cuota | Duración total | Intereses totales | Ahorro |
|---|---|---|---|---|
| Sin amortizar | 850,98 € | 300 meses | 88.294,79 € | — |
| Amortizar 20.000 € y reducir plazo | 850,98 € | 255 meses | 69.474,26 € | 18.820,52 € |
| Amortizar 20.000 € y reducir cuota | 733,28 € | 300 meses | 80.045,54 € | 8.249,25 € |
Reduciendo plazo el préstamo se acaba 45 meses antes, casi cuatro años. Reduciendo cuota el recibo baja 117,71 € al mes, pero el ahorro total se queda en menos de la mitad. Tienes las dos variantes calculadas al detalle en la calculadora de amortización anticipada.
Y falta descontar la comisión. Si la hipoteca fuera a tipo fijo y amortizaras en el año 6, el tope del 2% sobre 20.000 € son 400 €, de modo que el ahorro neto bajando plazo quedaría en 18.420,52 €. Si fuera variable, en el año 6 la comisión es del 0%: los 18.820,52 € son íntegros.
Cómo se recalcula la cuota después de amortizar
El banco no inventa una cifra nueva: vuelve a aplicar la fórmula francesa sobre el capital que queda.
Cuota = C × i / (1 − (1+i)^−n)
- C: capital pendiente después de la amortización.
- i: tipo mensual, el TIN dividido entre 12.
- n: meses que quedan.
En el ejemplo que reduce cuota, C = 124.595,58 €, i = 3,666%/12 y n = 240 meses, y de ahí salen los 733,28 €. Puedes comprobar cualquier combinación con el simulador de hipoteca o ver la evolución mes a mes del capital y los intereses con la calculadora de amortización.
¿Y si el dinero lo dejo en el banco?
Amortizar es una inversión con rentabilidad conocida: el TIN que te ahorras. Con la hipoteca al 3,666%, amortizar rinde un 3,666% anual libre de riesgo. La comparación correcta es contra la rentabilidad neta de la alternativa (descontando comisiones e impuestos), no contra la bruta.
Dos excepciones habituales: mantener un colchón de liquidez de varios meses de gastos antes de amortizar, y no quedarse sin margen si la cuota ya está ajustada. La calculadora de endeudamiento te ayuda con lo segundo: la referencia del mercado es que la cuota no supere el 30-35% de los ingresos netos mensuales.
Antes de ordenar la transferencia
- Pide el capital pendiente por escrito y la fecha exacta de corte: los intereses se calculan por días.
- Confirma qué modalidad aplica el banco: reducción de plazo o de cuota.
- Pregunta por la comisión y su cálculo: debe ser la menor entre el tope legal y la pérdida financiera acreditada.
- Comprueba el tipo: si tu hipoteca es variable, el TIN vigente sale del euríbor publicado por el Banco de España más tu diferencial; para situarte, la hipoteca fija media está en el 2,97% de TIN y el TEDR medio de las nuevas operaciones en el 2,8877% (HelpMyCash).
Si dudas entre fija y variable antes de decidir, la comparativa de hipoteca fija y variable pone las dos cuotas lado a lado con el euríbor actual.
El texto legal aplicable, con los límites exactos de la comisión, está en el artículo 23 de la Ley 5/2019 publicado en el BOE.