Firmar una hipoteca a tipo fijo es decidir que la cuota no va a moverse en 20 o 30 años. Por eso conviene saber de dónde sale esa cifra, cuánto acabarás pagando de intereses y en qué se diferencia de una variable.
Qué significa que la cuota sea fija
En una hipoteca fija el TIN se pacta el día de la firma y no se revisa: no depende del euríbor ni de ningún otro índice. La cuota mensual es exactamente la misma en el primer recibo que en el último.
El tipo medio de las hipotecas fijas en España se sitúa en el 2,97% de TIN (HelpMyCash), con ofertas que van del 1,95% al 3,05% de TIN (Kelisto). Lo que cambia entre ofertas no es solo el tipo: la TAE media de las nuevas operaciones de vivienda fue del 2,94% en junio de 2026 (Banco de España), y esa es la cifra que incorpora comisiones y gastos, por lo que es la que sirve para comparar entidades entre sí.
La fórmula de la cuota
España usa el sistema de amortización francés, el mismo en hipotecas fijas y variables:
Cuota = C × i / (1 − (1+i)^−n)
- C: capital prestado (lo que pides al banco).
- i: tipo de interés mensual = TIN / 12.
- n: número de meses = años × 12.
Ejemplo: 150.000 € a 25 años al 2,97%
- Tipo mensual: 2,97% / 12 = 0,2475% → 0,002475.
- Meses: 25 años × 12 = 300.
- Cuota = 150.000 × 0,002475 / (1 − 1,002475^−300) = 708,98 € al mes.
Esa cuota no variará. Lo que sí cambia es su composición: en el primer recibo 371,25 € son intereses y solo 337,73 € amortizan capital; en el último la proporción se invierte.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Cuota mensual | 708,98 € |
| Total pagado en 25 años | 212.693,59 € |
| Intereses totales | 62.693,59 € |
Cuota según capital y plazo (TIN 2,97%)
| Capital | Plazo | Cuota | Intereses totales |
|---|---|---|---|
| 120.000 € | 20 años | 663,72 € | 39.291,94 € |
| 150.000 € | 25 años | 708,98 € | 62.693,59 € |
| 167.000 € | 25 años | 789,33 € | 69.798,87 € |
| 200.000 € | 30 años | 839,98 € | 102.391,21 € |
Alargar el plazo baja la cuota pero dispara los intereses: por los mismos 200.000 € pagas 102.391,21 € de intereses a 30 años. Puedes recorrer cada combinación con el simulador de hipoteca.
Fija o variable: cuánto cambia la cuota
Con el mismo préstamo de 150.000 € a 25 años y un diferencial de +0,60% sobre el euríbor:
| Tipo de hipoteca | Tipo aplicado | Cuota mensual |
|---|---|---|
| Fija (TIN medio) | 2,97% | 708,98 € |
| Variable con el euríbor de julio de 2026 | 3,455% | 747,32 € |
| Variable con la media de agosto de 2026 | 3,516% | 752,22 € |
El euríbor a 12 meses cerró julio de 2026 en el 2,855% (Banco de España) y la media de agosto se situó en el 2,916% (Euribordiario). Con un diferencial de +0,60%, la hipoteca fija al 2,97% es más barata mientras el euríbor no supere el 2,37%. Por encima de ese nivel, la variable empezaría a costar más cada mes.
La contrapartida está en la flexibilidad: la variable puede bajar sin hacer nada, y la fija no. Con la comparativa de hipoteca fija y variable puedes ver ambas cuotas lado a lado.
Lo que cuesta una fija: apertura y amortización anticipada
- Comisión de apertura: en el mercado español va del 0% al 1% del importe. Sobre 150.000 €, hasta 1.500 € que se pagan al firmar.
- Amortización anticipada: la Ley 5/2019 limita la comisión al 2% del capital amortizado durante los 10 primeros años y al 1,5% a partir del año 11, y solo si el banco acredita una pérdida financiera. Sobre un saldo de 150.000 €, 3.000 € y 2.250 € respectivamente.
- En una hipoteca variable esas comisiones son mucho menores: 0,25% en los 3 primeros años, 0,15% hasta el año 5 y 0% desde el año 6.
Ese es el punto débil de la fija: si dentro de unos años quieres liquidar parte de la deuda —una herencia, un ahorro inesperado— te costará más que en una variable. Calcula el efecto antes de decidir con la calculadora de amortización anticipada.
Cuánto tienes que ingresar para que te la concedan
La regla del mercado es que la cuota no supere el 30-35% de tus ingresos netos mensuales, aunque la OCU admite hasta el 40% según el perfil. Con una cuota de 708,98 €:
| Peso de la cuota | Ingresos netos mensuales necesarios |
|---|---|
| 30% | 2.363,26 € |
| 35% | 2.025,65 € |
| 40% | 1.772,45 € |
Comprueba tu caso con la calculadora de endeudamiento antes de pedir la oferta, y compara siempre por TAE —que incluye comisiones— y no solo por el TIN de partida: la calculadora de TAE te ayuda a pasarlo.
Los tipos de referencia y la TAE media de las nuevas operaciones se publican en las estadísticas del Banco de España, y las comisiones de cancelación están detalladas en la guía de la OCU.