En 2026 la duda entre hipoteca fija y variable ya no se resuelve con una regla general: con el euríbor a 12 meses en el 2,855% y la hipoteca fija media al 2,97% de TIN, la diferencia entre las dos opciones se mide en decenas de euros al mes. Esta guía pone las dos cuotas al lado sobre la misma hipoteca y calcula a partir de qué nivel del euríbor cambia la respuesta.
Qué cambia de una hipoteca fija a una variable
La diferencia está en quién asume el riesgo de los tipos de interés.
- Fija: el TIN se pacta en la escritura y no se mueve. La cuota es la misma hasta el último recibo, aunque el euríbor se dispare.
- Variable: el tipo se compone de euríbor más un diferencial y se revisa cada 6 o 12 meses. La cuota baja cuando el índice cae y sube cuando sube, sin tope salvo que el contrato incluya una cláusula de suelo o techo.
- Plazo: el plazo medio de las hipotecas nuevas en España ronda los 30 años, así que la decisión te acompaña durante tres décadas de tipos.
Los tipos del mercado en 2026
Estos son los datos con los que se compara hoy una oferta con otra:
- Euríbor a 12 meses: 2,855% al cierre de julio de 2026, según la serie oficial del Banco de España (Cuadro 19.1). La media de agosto se situó en el 2,916% (Euribordiario).
- Hipoteca fija: TIN medio del 2,97%, con ofertas que van del 1,95% al 3,05% de TIN (HelpMyCash, Kelisto).
- Hipoteca variable: euríbor + 0,60% de diferencial medio (HelpMyCash). Con el euríbor de julio, el tipo resultante es del 3,455%.
- Coste real de las nuevas operaciones: TEDR medio del 2,8877% y TAE media del 2,94% en junio de 2026, según el Banco de España. Esa media mezcla fijas y variables, y la TAE añade los gastos y comisiones que el TIN no recoge.
La fórmula: la misma para las dos
El sistema de amortización francés es el estándar del mercado español y se aplica igual a una fija y a una variable. Lo único que cambia es el tipo que se mete en la fórmula.
Cuota = C × i / (1 − (1+i)^−n)
- C: capital prestado.
- i: tipo de interés mensual, el TIN dividido entre 12.
- n: número de meses del préstamo.
En una variable, ese TIN es el euríbor vigente más el diferencial, y se recalcula en cada revisión.
Las dos cuotas, con la misma hipoteca
Tomamos una hipoteca de 167.000 € a 25 años (300 meses) y calculamos la cuota con los tipos de mercado de 2026:
| Escenario | TIN aplicado | Cuota mensual | Intereses totales |
|---|---|---|---|
| Fija al TIN medio | 2,97% | 789,33 € | 69.798,87 € |
| Variable, euríbor de julio (2,855% + 0,60%) | 3,455% | 832,02 € | 82.604,91 € |
| Variable, media de agosto (2,916% + 0,60%) | 3,516% | 837,48 € | 84.242,52 € |
| Referencia euríbor + 0,75 | 3,666% | 850,98 € | 88.294,79 € |
La lectura en euros: con los tipos actuales la fija cuesta 42,69 € menos al mes que la variable, lo que son 512,24 € al año y 12.806,05 € de intereses menos a lo largo de los 25 años. La última fila sirve de contraste: un diferencial de 0,75 en lugar de 0,60 encarece la cuota otros 18,96 € al mes.
Y el efecto de la revisión se ve en la tercera fila. Pasar de la referencia de julio a la media de agosto, 0,061 puntos de euríbor, sube el recibo 5,46 € al mes (65,50 € al año). Como orden de magnitud, cada décima de euríbor mueve esta cuota unos 9 €: al 3,555% serían 840,98 € y al 3,355%, 823,11 €.
El euríbor de equilibrio: 2,37%
El punto en el que las dos opciones cuestan lo mismo se calcula igualando los dos tipos:
euríbor de equilibrio = TIN de la fija − diferencial = 2,97% − 0,60% = 2,37%
Con el euríbor en el 2,855%, la fija gana por 0,485 puntos. Si el índice bajara del 2,37%, la variable pasaría a tener la cuota más baja. Ese es el número que conviene vigilar al comparar ofertas: la comparativa de hipoteca fija y variable lo recalcula con el euríbor y el diferencial que le indiques.
Ahora bien, el equilibrio de la cuota no es el equilibrio del coste total. Una fija congela el tipo 25 años; una variable lo revisa cada 6 o 12 meses, así que su coste final depende de la trayectoria futura del euríbor, no del nivel de hoy. Cuanto más largo sea el plazo que te queda, más peso tiene esa incertidumbre.
Qué comisión pagas si cambias de idea
Firmar una fija no te encierra para siempre, pero salir tiene un precio. El artículo 23 de la Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, fija estos topes para la amortización anticipada:
| Tipo | Supuesto | Comisión máxima |
|---|---|---|
| Fija | Primeros 10 años | 2% del capital reembolsado |
| Fija | Desde el año 11 | 1,5% del capital reembolsado |
| Variable | Años 1 a 3 | 0,25% del capital reembolsado |
| Variable | Años 4 y 5 | 0,15% del capital reembolsado |
| Variable | Desde el año 6 | Sin comisión |
Son máximos: la comisión nunca puede superar la pérdida financiera que acredite el banco, y la OCU detalla esas comisiones de cancelación con la misma lectura legal.
Aplicado a los 167.000 € del ejemplo, el 2% son 3.340 € y el 1,5% son 2.505 €; en una variable, el 0,25% son 417,50 € y el 0,15%, 250,50 €. Si la idea es cancelar una fija para pasarse a variable por el euríbor actual, el cálculo es frío: el ahorro de 512,24 € al año tarda 6,5 años en cubrir los 3.340 € de comisión, y el euríbor puede moverse mucho antes de ese plazo.
Cuánto ingreso hace falta para sostener la cuota
El criterio que aplican las entidades es que la cuota no supere el 30-35% de los ingresos netos mensuales; la OCU sitúa el límite en el 30-40%. Con la hipoteca del ejemplo, la cuota fija de 789,33 € exige unos 2.255,23 € netos al mes al 35% (2.631,10 € si se aplica el 30%). La variable de 832,02 € pide 2.377,19 € al 35%.
La diferencia de 121,96 € de ingresos entre una y otra parece pequeña en la nómina de hoy, pero es la que separa un presupuesto holgado de uno justo si el euríbor sube en la próxima revisión. La calculadora de endeudamiento hace esa comprobación con tus ingresos reales.
Cómo decidir con tus propios números
- Mira el diferencial que te ofrecen, no solo el euríbor de hoy: 0,60 puntos es la media, pero un 0,75 cambia la cuota 18,96 € al mes en esta misma hipoteca.
- Calcula tu euríbor de equilibrio: TIN de la fija menos diferencial. Si crees que el euríbor va a quedarse por encima de ese nivel, la fija es la respuesta.
- Comprueba el coste de salida de cada opción antes de firmar: la comisión de amortización anticipada de una fija (2%) es el peaje si luego cambias de idea.
- Mide el peso de la cuota sobre tu nómina con el criterio del 30-35%, no con la sensación del primer mes.
- Compara siempre con la TAE, no solo con el TIN: incluye comisión de apertura (0-1% del importe en el mercado español) y el resto de gastos.
Puedes ver las dos cuotas en paralelo en la comparativa de hipoteca fija y variable, simular tu propio importe y plazo en el simulador de hipoteca, seguir la evolución del índice en el simulador de euríbor y ver cuánto ahorras si además amortizas capital con la calculadora de amortización.
La referencia oficial del euríbor a 12 meses, con la serie histórica completa, está en el Banco de España, y los límites de las comisiones, en el texto consolidado de la Ley 5/2019 publicado en el BOE.